Когато купуваме жилище с банков кредит, трябва да имаме предвид, че всяка цифра и термин в процеса имат значение и всяка стойност се отразява на възвръщаемостта на нашата инвестиция и капитал.
Важно е предварително да бъдем подготвени, за да измерим адекватно цената на кредита, съветва Милена Витанова, кредитен консултант в Кредитланд.
Един от термините, с който неминуемо ще се сблъскаме, е LTV. Абревиатурата произлиза от английското „loan-to-value“. Буквално преведено на български, това е „заем към стойност“, тоест съотношението на размерът на кредита към стойността на имота, служещ за обезпечение. Когато кандидатстваме за ипотечен кредит, LTV в офертите може да има значителна разлика и тя ще се дължи на индивидуалната риск политика на всяка банка, на вида ипотечен кредит и на други фактори, които ще разгледаме по-долу.
Минимално самоучастие при покупка на имот
Какво трябва да бъде минималното самоучастие при покупка на имот с кредит и можем ли да финансираме със заем 100% от покупната цена, това са едни от най-често задаваните въпроси, на които ние, кредитните консултанти, отговаряме.
Сега ще разгледаме как работи LTV и защо това съотношение е толкова важно за разбиране.
Какво означава LTV
Той е финансов термин, използван от кредиторите, за да определят размера на заема спрямо стойността на обезпечението или актива, който се финансира. При ипотечните кредити LTV се изчислява като се раздели размерът на заема на стойността на имота. Обичайно след това полученият коефициент се изразява като процент, наричан още процент на финансиране. По-високото LTV означава по-висок риск за банката и по-трудно може да бъде получено одобрение за финансиране. И обратното, по-ниско LTV би помогнало за по-лесно одобрение за кредит и също, много важно, би допринесло за по-изгодни ценови условия по кредита.
Банките използват LTV като един от критериите за оценка на риска на заема. Ако кредитополучателят не успява да изплаща заема, кредиторът може да отнеме имота и да го продаде, за да покрие своите загуби. Затова банките искат да се уверят, че пазарната стойност на имота е по-голяма от размера на заема. Ниско LTV показва, че кредитоискателят влага повече собствени средства в имота, което от своя страна означава по-малък риск за банката и повече ангажираност на кредитополучателя да обслужва кредита редовно. Също така при потенциален спад на пазарните цени на имотите по-ниско LTV предполага и по-голяма вероятност при продажба на имота да се покрие целият дълг към банката.
Един пример, който по-ясно да онагледи съотношението LTV: ако имот струва 200 000 лева, а кредитоискателят кандидатства за заем в размер на 160 000 лева, LTV ще бъде 80% (160 000 лева ÷ 200 000 лева). Това означава, че банката финансира 80% от стойността на имота, а останалите 20% са самоучастието на купувача.
ак се прилага LTV при оценка на риска на един кредит
Кредиторите използват LTV, за да определят максималния размер на заема, който са готови да предоставят в зависимост от стойността на имота. Максималният LTV варира в зависимост от локацията, предназначението, вида строителство на имота и целта на заема, както и в зависимост от конкретната риск политика на банката. Например, при ипотека за покупка на основно жилище максималният LTV е средно около 80-85% в България, докато при комерсиални имоти максималният LTV е значително по-ниско според критериите на конкретната банка. По-ниско е LTV и в случаите на отпускане на нецелеви ипотечен кредит (потребителски кредит с ипотека) или в случаите, когато кредитът се предоставя с „ограничена отговорност до размера на обезпечението“.
С какво самоучастие трябва да разполага бъдещият кредитоискател в случай, че му предстои да кандидатсва за ипотечен кредит
Максималният процент на финансиране при различните банки варира в широк диапазон. В зависимост от спецификата на кредита, обикновено той е в границите между 50% до 95% максимум. Разликата до 100% (в случая от 5% до 50%) трябва да бъде осигурена от кандидата за кредит като самоучастие (или той трябва да предостави допълнителен имот за обезпечение).